Статья Руслана Исеева, Председателя Правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в журнале «Рынок Ценных Бумаг» на тему: «Рефинансирование российской ипотеки: есть ли адекватная альтернатива секьюритизации?»

Статья Руслана Исеева, Председателя Правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в журнале «Рынок Ценных Бумаг» на тему: «Рефинансирование российской ипотеки: есть ли адекватная альтернатива секьюритизации?»

5 Ноября 2014
Статья Руслана Исеева, Председателя Правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в журнале «Рынок Ценных Бумаг» на тему: «Рефинансирование российской ипотеки: есть ли адекватная альтернатива секьюритизации?»

Современный уровень развития российских банков позволяет самым продвинутым из них совершать сложные и высокотехнологичные операции, например секьюритизацию активов. Интерес к этой операции достаточно высок у отечественных кредитных организаций, имеющих значительные портфели однородных кредитов (ипотечных, авто- и потребительских) и испытывающих потребности в дополнительных ресурсах для их фондирования.

Ресурсное обеспечение — один из основных вопросов развития рынка ипотеки. Причем ресурсы доступные и долгосрочные. Ипотека имеет смысл при кредитовании на срок от 10—15 лет. У большинства банков секьюритизация является единственным реальным источником рефинансирования ипотечного кредитования.

ИНСТРУМЕНТЫ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ

В настоящее время можно выделить семь инструментов рефинансирования ипотеки:

  • традиционные депозиты физических и юридических лиц;
  • продажа ипотечных закладных в АИЖК;
  • продажа пулов ипотечных закладных другим участникам рынка;
  • долговое финансирование под залог закладных;
  • выпуск традиционных облигаций (включая, «балансовую секьюритизацию»);
  • секьюритизация посредством выпуска ипотечных облигаций;
  • секьюритизация посредством выпуска ИСУ (ипотечных сертификатов участия)

На практике банки, активно занимающиеся ипотечным кредитованием (оригинаторы), используют практически все инструменты, за исключением, возможно, ИСУ. Однако, говоря о проведенных сделках секьюритизации с участием российских оригинаторов, важно учитывать их сильные (плюсы) и слабые (минусы) стороны.

Депозиты

Плюсы:

  • отлаженные технологии привлечения;
  • возможны значительные объемы привлечения.

Минусы:

  • несопоставимость сроков привлечения депозитов и размещения привлеченных средств в ипотеку;
  • повышенная волатильность депозитов в условиях нестабильной ситуации на рынках, нормативные ограничения ЦБ РФ.

Резюме: инструмент несет повышенные процентные риски и риски потери ликвидности. Может использоваться только в качестве «промежуточного» источника фондирования в целях накопления пула ипотечных закладных для последующей секьюритизации.

Продажа закладных в АИЖК

Плюсы:

  • вознаграждение за дальнейшее обслуживание проданных закладных (сервисного спрэда);
  • премия к номиналу продаваемых закладных;
  • минимизация кредитного риска (после окончания периода обратного выкупа).

Минусы:

  • избыточно жесткие ограничения по параметрам рефинансируемых кредитов (как следствие — незначительные объемы кредитования);
  • АИЖК, видимо, не будет развивать данное направление своей деятельности (за исключением «социальной» ипотеки).

Резюме: инструмент может использоваться только для «социальной ипотеки».

Финансирование под залог ипотечных закладных

Плюсы:

  • позволяет накапливать пул для по следующей секьюритизации;
  • во многих случаях «копирует» структуру секьюритизации.

Минусы:

  • все кредитные и процентные риски остаются у оригинатора.

Резюме: инструмент может использоваться только в качестве «промежуточного» источника фондирования в целях накопления пула ипотечных закладных для последующей секьюритизации.

Выпуск традиционных облигаций, включая «балансовую секьюритизацию»

Плюсы:

  • проверенный спрос со стороны инвесторов.

Минусы:

  • кредитные и процентные риски остаются у оригинатора;
  • давление на норматив Н1;
  • необходим кредитный рейтинг;
  • несовпадение сроков погашения облигаций (особенно с учетом механизмов оферты) и сроков ипотечных кредитов.

Резюме: оптимальный инструмент для рефинансирования ипотеки, однако требует как использования достаточного объема пула кредитов, так и внедрения целого комплекса технологий по формированию и дальнейшему обслуживанию ипотечного покрытия.

Выпуск ИСУ

Плюсы:

  • упрощенная (по сравнению с ипотечными облигациями) «сквозная» структура сделки и сравнительно низкие издержки на ее создание и обслуживание.

Минусы:

  • неопределенность трактования до ходов по таким сделкам с налоговой точки зрения.

Резюме: потенциально привлекательный инструмент, однако не совсем понятны его преимущества перед ипотечными облигациями с точки зрения инвесторов.

В целом можно сказать, что выпуск ипотечных облигаций — это наиболее эффективный инструмент рефинансирования. И для полноценного развития рынка ипотеки в России необходимо дальнейшее укрепление рынка ИЦБ, в частности рынка ипотечных облигаций.

В среднеи долгосрочной перспективе выпуск ипотечных облигаций является для банков практически безальтернативным инструментом рефинансирования ипотечных портфелей на рыночной основе

ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК ИЦБ

Необходимо отметить, что некоторые «минусы» выпуска ИЦБ нивелируются, а «плюсы» — проявляются. Так, АИЖК разработало и протестировало концепцию «мультиоригинаторных» выпусков ИЦБ. Такие выпуски, где оригинаторами одновременно выступают несколько банков, имеют один старший транш и несколько (по числу оригинаторов) младших траншей. Каждый оригинатор выкупает «свой» младший транш («привязанный» к пулу данного оригинатора) и является сервисным агентом по своему пулу. Платежи по младшим траншам производятся в зависимости от качества «своего» пула. АИЖК выступает в таких сделках мастер-сервисным агентом.

Реализация «мультиоригинаторной» структуры выпуска ИЦБ делает экономически целесообразным участие в данных выпусках средних и мелких оригинаторов, имеющих сравнительно небольшие пулы (как известно, одним из самых значимых препятствий для участия оригинатора с небольшим пулом в выпуске ИЦБ является весьма высокий уровень издержек). При «мультиоригинаторной» структуре издержки распределяются между несколькими оригинаторами

В настоящее время рынок ипотечных облигаций переживает «переходный» период:

  • Законодательная база для выпуска и обращения ИЦБ существует и протестирована на практике.
  • Организационная инфраструктура, необходимая для выпуска и обращения ИЦБ, также сформирована.
  • Банки оригинаторы «распробовали» этот инструмент и готовы увеличивать объемы своих выпусков.
  • Однако (!) основной «камень преткновения» — отсутствие устойчивой базы инвесторов, готовых регулярно приобретать большие объемы старших и мезонинных траншей ипотечных облигаций.

До недавнего времени инвесторами в старшие транши ипотечных облигаций являлись в основном АИЖК, ВЭБ и ограниченное количество НПФов. Наибольшую активность в данном направлении проявляло и проявляет АИЖК, играя роль института развития. При этом АИЖК выполняет еще несколько инфраструктурных функций на данном рынке, в том числе:

  • как поручитель по обязательствам по старшим траншам. АИЖК здесь фактически заменяет рейтинговые агентства, определяя долю старшего транша в сделке. Но в отличие от рейтинговых агентств АИЖК предоставляет свое поручительство, что де факто приравнивает старшие транши облигаций к облигациям с суверенным российским рейтингом;
  • как расчетный агент;
  • как резервный сервисный агент.

В июне текущего года «Банк Жилищного Финансирования» провел вторую секьюритизацию своих ипотечных активов в объеме 2,3 млрд руб. Сделка была осуществлена в рамках программы развития рынка ипотечных ценных бумаг АИЖК, в которой последнее выступило поручителем по облигациям старшего транша, расчетным агентом и резервным сервисным агентом.

«Банк Жилищного Финансирования» приобрел облигации младшего транша (оставшиеся 10% от выпуска) и стал основным сервисным агентом по данной сделке. Как мы видим на примере сделки БЖФ, АИЖК может инвестировать в мезонинные транши ипотечных облигаций

ПЕРСПЕКТИВЫ ВЫПУСКОВ ИЦБ

В последнее время интерес к ИЦБ возрос. Было исполнено несколько сделок, в которых инвесторами в старшие транши ИЦБ выступили крупные НПФы. Однако полноценное и устойчивое развитие рынок ИЦБ получит только тогда, когда НПФы, банки, страховые компании и другие участники финансового рынка станут основными инвесторами в старшие транши. Некоторые необходимые предпосылки для такого развития событий уже реализованы:

  • подготовлена статистика платежей по существующим выпускам ИЦБ. Рыночные инвесторы начинают понимать, что такое ИЦБ и как проводить их анализ;
  • редоставляется рейтинг или поручительство АИЖК по старшим траншам ИЦБ;
  • появился инвестор в мезонинные транши в лице АИЖК. Это, безусловно, добавляет комфорта держателям «старших» траншей;
  • формирован достаточный объем выпусков (в том числе и за счет мульти­оригинаторных сделок);
  • таршие транши ИЦБ включены в Ломбардный список ЦБ РФ.

При этом меры, необходимые для еще большего повышения интереса к данному инструменту со стороны рыночных инвесторов, могли бы включать в себя:

  • выполнение крупными игроками функций маркетмейкеров на рынке ИЦБ;
  • реализацию налоговых преферен ций для инвесторов в старшие транши (по аналогии с рынком ГКО в самом его начале в 1993 г.);
  • стимулирование рыночных игроков (НПФов, банков, страховых компаний) к бо лее активному инвестированию в ИЦБ на законодательном и регуляторном уровнях.

Подобные критерии активно применяются на американском и европейском рынках, где достаточно велика роль ФРС и ЕЦБ, а также специализированных государственных и квазигосударственных агентств. Здесь не надо изобретать велосипед — просто присмотреться к инструментам стимулирования рынков ИЦБ, которые использовались и используются на более развитых западных рынках

Как правило, на стадии становления рынка и формирования инвесторской базы такие инструменты направлены на «просветительскую» работу по ознакомлению потенциальных инвесторов с принципами функционирования ИЦБ, преимуществами этих бумаг по сравнению с традиционными облигациями. Обеспечение приемлемого уровня ликвидности ИЦБ для инвесторов следующие: возможность рефинансирования у ЦБ РФ или иного надежного контрагента; осуществление функции маркетмейкерства крупнейшими игроками; создание дополнительных стимулов для инвестирования в ИЦБ в виде налоговых, регулятивных и законодательных преференций.

При дальнейшем развитии рынка ИЦБ, при наличии устойчивой инвесторской базы и проверенной инфраструктуры государственные и квазигосударственные институты уступали свою первоначальную роль основных инвесторов рыночным игрокам (на наиболее развитых рынках — узкоспециализированным игрокам), оставляя за собой функции,связанные преимущественно с обеспечением ликвидности на данном рынке.

Наращивание оборотов рынка ИЦБ с приемлемым для рыночных игроков уровнем ликвидности, с понятным для них уровнем риска и достаточными и прозрачными статистическими данными для анализа ИЦБ, с адекватной поддержкой государственных институтов и регуляторов является важнейшей предпосылкой дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования и улучшения условий получения ипотечных кредитов для заемщиков.

Другие новости
Назад к списку новостей
Изображение отсутствует
13 Августа 2018
Банк Жилищного Финансирования повышает процентные ставки по вкладам для физических лиц
С 13 августа 2018 г. в Банке Жилищного Финансирования повышены процентные ставки по сберегательным вкладам для физических лиц «Сберегательный» и «Сберегательный - Онлайн». Сберегательные вклады можно открыть во всех офисах Банка и дистанционно через интернет-банк.
Изображение отсутствует
1 Августа 2018
Банк Жилищного Финансирования вводит новый вклад «На всех парусах!» и повышает процентные ставки по вкладам для физических лиц
С 1 августа 2018 г. в Банке Жилищного Финансирования действует специальное предложение по вкладу «На всех парусах!». Данный вклад можно открыть во всех офисах Банка до 31.08.2018 г. Помимо этого по ряду вкладов введены дополнительные сроки размещения на 550 дней и 730 дней, а также по всем действующим вкладам изменены процентные ставки.
Подписка на новости
Продажа объектов с баланса Банка
Банк Жилищного Финансирования придерживается принципа информационной открытости.
Подпишитесь на новости, чтобы узнать о новых акциях, тенденциях в ипотеке.