Информационная служба:
 

Доступ к жилью открыт. Теоретически

30.03.2015

Субсидирование ипотеки от государства не решит проблемы доступности жилья. Необходимо масштабное строительство, финансируемое банками и опирающееся на механизм рефинансирования ипотечных кредитов

а днях правительство определилось с механизмом поддержки ипотечного рынка.

Ничего сверхъестественного - речь идет о банальном субсидировании ставок из федерального бюджета. На ближайший год размер государственной поддержки определен в 20 млрд рублей. Эти деньги Министерство финансов готово предоставлять банкам при условии, что их ставки по ипотеке не будут превышать 12%.

Мера крайне своевременная. После декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ до 17% ипотечное кредитование оказалось первым кандидатом на быструю и болезненную смерть. По данным АИЖК, средний уровень минимальных ипотечных ставок в январе составлял 14,5-16%, а попадались и ставки 20%. В январе банки выдали ипотечных ссуд всего на 73 млрд рублей против 1,8 трлн рублей в декабре. Правда, январь на рынке традиционно самый спокойный месяц - в январе 2014 года ипотеки было выдано на 81,4 млрд рублей. Официальной статистики за февраль пока нет, так что оценить, насколько устойчив сформировавшийся понижательный тренд, невозможно.

К кредитам, которые власть будет субсидировать, установлен ряд требований: они должны быть в рублях и не могут превышать 8 млн рублей для Москвы, СанктПетербурга и Московской области и 3 млн рублей - для остальных регионов. Заемщик обязан будет за счет собственных средств оплатить не менее 20% стоимости квартиры. Ну и, наконец, помощь будет доступна только кредитным учреждениям, ежемесячно выдающим не менее 300 млн рублей ипотеки (банки поскромнее получить субсидию смогут через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). По полной воспользоваться помощью решили крупнейшие игроки на рынке - Сбербанк и ВТБ, объявившие о снижении ставок до 12%.

Но описанный механизм субсидирования имеет один существенный недостаток. По сути, речь в очередной раз идет о стимулировании экономики за счет бюджетных денег. Деньги эти небесконечны и решить проблему дорогой и недоступной для массового заемщика ипотеки не в силах. "Это мера временная: когда 20 миллиардов закончатся, мы все опять будем стоять перед необходимостью запуска дополнительных программ стимулирования ипотечного кредитования в условиях ограниченных возможностей банков по привлечению рефинансирования, - говорит Александр Плутник, статс-секретарь и заместитель министра строительства и ЖКХ. - Опять у нас будут дорогие и недлинные деньги, опять и банки, и строители будут просить о специальных мерах по стимулированию ипотеки. Мы, конечно, можем предположить, что Министерство финансов еще раз пойдет навстречу, и правительство примет решение о дополнительном субсидировании в следующем году. Но такое решение нам кажется достаточно спорным и сомнительным".

К тому же и эффект от программы будет весьма скромным. Объем ипотеки, которая может быть выдана по программе субсидирования, оценивается в 400 млрд рублей, притом что за 2014 год объем кредитного портфеля рублевой ипотеки в российских банках увеличился на 862 млрд. Так что государственная помощь, при всей ее значимости, проблему не решает, а консервирует. Даже льготные 12% - это по-прежнему запретительный уровень для массового развития ипотеки, тем более когда реальные доходы населения снижаются.

Удручает и дальнейшая монополизация банковского рынка: большая часть субсидий, как нетрудно догадаться, достанется именно государственным гигантам.

"Чем Россия отличается от развитых стран? В развитых странах обсуждают, как печатать деньги, чтобы стимулировать рост. У нас пока обсуждение дошло только до того, как использовать деньги бюджета, чтобы помочь создавать кредит", - иронизирует Дмитрий Голубовский, член экспертного совета "Деловой России". Так что куда полезнее было бы не напрягать в очередной раз Минфин, а попытаться все-таки перенастроить финансовую систему - в первую очередь через создание действенных механизмов финансовой поддержки экономики Центральным банком.

Как сделать ипотеку доступной

О необходимости таких механизмов власть говорит уже давно. Президент Владимир Путин не раз призывал чиновников сделать ипотеку доступной. Последнее распоряжение было сделано летом прошлого года: Банку России было поручено к октябрю 2014 года проработать вопрос о развитии рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке. Пока принципиально новых предложений от регулятора не слышно. Поэтому идеи предлагают сами застройщики. Одна из них была представлена Владимиром Кошеле вым, председателем совета директоров "Корпорации Кошелев", на круглом столе "Развитие ипотечного кредитования с использованием возможностей Банка России", организованном медиахолдингом "Эксперт" совместно с Либеральной платформой партии "Единая Россия".

Идеи Кошелева не выходят за рамки очевидного: Банку России предлагается рефинансировать своих подопечных на срок от пяти до семи лет под залог ипотечных кредитов. Предоставлять такую ликвидность регулятор должен по ключевой ставке, уменьшенной на 2,75-3,25 п. п. Соответственно, при нынешней ставке ЦБ 14% банки будут получать ликвидность по 10,75-11,25%. Маржа, которую банки смогут закладывать в такие кредиты, не должна превышать 1-2 п. п. То есть, согласно предложениям Владимира Кошелева, конечные заемщики смогут получать ипотечные кредиты по ставкам от 11,75 до 13,25%. Льготная ставка 12%, которую готово субсидировать государство, находится как раз в таком диапазоне. При этом рефинансирование в ЦБ не предполагает трат из федерального бюджета, а, если регулятору удастся выполнить свои планы по снижению инфляции в среднесрочной перспективе до 4%, ипотека автоматически подешевеет до 5-6%.

Предлагаемый механизм обставлен еще рядом ограничений: в частности, "Корпорация Кошелев" считает, что запустить программу рефинансирования имеет смысл для проектов комплексного освоения территорий в сегменте жилья эконом класса (подробнее см. "Подстегнуть ипотеку" в №12 "Эксперта" за 2015 год). Еще одна важная деталь - передаваемые закладные должны быть обеспечены уже построенными объектами. "Сначала коммерческий банк финансирует конкретного человека с ипотечным кредитом, - объяснял логику программы Владимир Кошелев.

- Строителю надо построить объект, ввести его в эксплуатацию, и только после этого Центробанк рефинансирует ипотечный портфель". Последний момент вызвал неприятие у банкиров, присутствовавших на круглом столе. "Вы хотите сегодня взять в банке деньги по существующим ставкам, потом будете два или три года, минимум год, достраивать, а потом нам кто-то когда-то это рефинансирует по совершенно другим условиям. Это не работает", - категоричен один из банкиров. Алина Ветрова, вице-президент ассоциации "Россия", объясняла на цифрах: "Вы предлагаете ставку 12 процентов, рефинансировать под 10,75. Для того чтобы выдать кредит под 12 процентов, банку нужно откуда-то взять ресурсы. Стоимость ресурсов, которые могут быть направлены на ипотеку, - это вклады физических лиц сроком порядка трех лет, не меньше, - сейчас в любом случае выше 12 процентов для большинства кредитных организаций. Соответственно, нужно в течение какого-то времени кредитным организациям пойти на убытки. После этого, если все складывается удачно, можно будет привлечь рефинансирование. И при этом маржинальность этого проекта все равно составит 1,25 процента. То есть эта маржинальность будет ниже, чем у любого другого проекта по кредитованию. Какой смысл большинству кредитных организаций входить в этот проект?" Александра Артемьева, начальник планово-экономического управления Кошелев-банка, предложила свою математику: "Да, есть депозиты под 18 процентов, в декабре, когда ставки поднимались, были и под 20. Но не будем забывать, что это короткие депозиты, которые заканчиваются в марте. Сейчас средние депозиты - 14 процентов, и они тоже короткие. Это больше, чем ставка, предложенная по ипотеке, но, когда мы считаем стоимость ресурсов коммерческого банка, мы должны говорить о средневзвешенной доходности. А это уже и бесплатные остатки на расчетных счетах, депозиты юридических лиц. Так вот, средняя ставка коммерческого банка без ресурсов на хозяйственную деятельность составляет десять процентов. Реальная маржа - два процента. Выдаем под десять процентов, средний срок строительства таких объектов - полгода-год, банк в состоянии с такой маржей это время прожить".

Идея выдавать кредит на строящееся жилье сразу по низкой ставке - уязвимый элемент предложения "Корпорации Кошелев". Но она может быть трансформирована в такой вариант: банк выдает кредит на время строительства по рыночной ставке, а по завершении объекта резко снижает ставку, допустим до 8%, и получает рефинансирование в ЦБ.

Некоторые участники круглого стола робко говорили о возможности целевого фондирования со стороны ЦБ подобных чрезвычайно важных проектов под специальный, в сущности, сколь угодно низкий процент. Эти деньги, конечно, должны быть связаны, они не должны попасть на валютный рынок (и механизмы контроля над этим есть). Но, к сожалению, многие другие участники даже этого круглого стола, не говоря уже о чиновниках, управляющих финансовым рынком, пребывают в плену мифа о том, что процентные ставки обязаны быть выше индекса потребительских цен.

Скептики Основной аргумент скептически настроенных банкиров: достаточные для развития ипотеки инструменты уже есть и работают. "АИЖК предлагает банкам достаточно удобные механизмы рефинансирования ипотечных кредитов, предполагающие их конвертацию в ипотечные облигации, которые потом агентство у банков покупает, - отметил в ходе обсуждения Руслан Исеев, председатель правления Банка жилищного финансирования. - Механизм уже действует несколько лет, и действует успешно. Он позволяет и крупным, и средним банкам участвовать в развитии рынка. И это наиболее оптимальный и простой инструмент увеличения рефинансирования Центральным банком ипотеки". АИЖК действительно играет на ипотечном рынке важную и позитивную роль, однако успешность его работы переоценивать не стоит. Так во всяком случае считают в Счетной палате. В конце прошлого года государственные аудиторы оценили работу агентства как неэффективную. "Разработанные агентством стандарты продуктов и услуг не востребованы на рынке, - отмечали в ведомстве. - В 2013 году из более чем 650 кредитных организаций лишь 41 банк являлся партнером агентства и использует его стандарты". В отчете СП также говорилось, что из 25 показателей бизнес-планов по объемам рефинансирования АИЖК закладных не было выполнено 23, а рост ипотечного рынка обусловливался прежде всего активной работой пяти крупнейших банков.

Справедливости ради отметим, что инструменты секьюритизации в России вообще развиты крайне слабо. Соответствующее законодательство заработало только в прошлом году, но пока особых достижений не заметно. Причины очевидны. Это, во-первых, все те же высокие ставки, делающие выпуск ипотечных бумаг невыгодным. Во-вторых, не отличающаяся особой емкостью российская финансовая система и узкий долговой рынок.

Предложения "Корпорации Кошелев" по рефинансированию позволяют расшевелить инертный финансовый рынок и, самое главное, приблизиться к действительно массовому жилищному строительству. "Строительство недвижимости и инфраструктуры - единственный рычаг развития экономики, - категоричен председатель комитета по валютно-финансовой и денежнокредитной политике "Деловой России" Игорь Лавровский. - У нас грандиозный дефицит жилья, надуть пузырь здесь невозможно".

На фото (слева направо): Александр Торшин, заместитель председателя по взаимодействию с органами власти Банка России; Владимир Кошелев, председатель совета директоров "Корпорации Кошелев"; Владимир Плигин, президент Института общественного проектирования; Валерий Фадеев, главный редактор журнала "Эксперт". Фото: ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ