Информационная служба:
 

Ловят на процент

22.05.2015

Как застройщики борются за покупателя

Льготная ипотека, субсидируемая государством, выдается сейчас под 12% годовых. Но в интернете и на рекламных плакатах можно найти немало гораздо более выгодных предложений от застройщиков. РБК выяснял, насколько эти предложения реальны.

Подозрительно дешево

В мае на московских улицах появились рекламные баннеры с заманчивым предложением от компании "Самолет Девелопмент". Застройщик предлагает купить квартиру в ЖК "Люберцы", взяв ипотечный кредит под 1% годовых. "Акция: ипотека 1%, квартиры с отделкой у метро" - гласят объявления. Сбербанк выдает кредиты под покупку жилья по этой акции под 11,9%, уточнил РБК сотрудник отдела продаж компании. Но девелопер предоставляет покупателю субсидию, за счет которой переплата по кредиту в первые 28 месяцев составит всего 1%, утверждает он (детальные расчеты собеседник РБК предоставить не смог).

Есть и другие оговорки: акция распространяется только на однокомнатные квартиры площадью от 39 кв. м и на 2-3-комнатные квартиры от 50 кв. м. "Однушек" в продаже осталось только три, уточнил сотрудник отдела продаж "Самолет Девелопмент".

Маркетинговые ходы со ставкой в 1% - редкость, но получить ипотеку под 8-9% сейчас вполне реально, говорит менеджер кредитного брокера "Содействие". Разница между ставкой для клиента и банковской, по его словам, как правило, покрывается за счет застройщика. В прошлом году девелоперы подняли цены на жилье, так что у них есть возможность субсидировать ипотеку, объясняет собеседник РБК, но льготы распространяются на наименее востребованные квартиры. Требования к заемщику в таких случаях ужесточаются: у него должна быть хорошая кредитная история, а первоначальный взнос, как правило, должен составлять не менее 50%. Наконец, подобные условия, как правило, распространяются не на весь срок кредитования, добавляет эксперт.

Один из примеров - кредитная программа "Группы ЛСР" и банка "Открытие". Партнеры предлагают приобрести квартиры в ЖК "Новое Домодедово", "Нахабино Ясное" и "Донской Олимп" в кредит под 9%. Правда, эта ставка действует только в течение первого года. Дальше она увеличивается до 11,55-11,95% - в зависимости от срока кредитования. Максимальная сумма кредита не должна превышать 8 млн руб., а первоначальный взнос не может быть ниже 50%, уточнил РБК представитель застройщика Константин Верюжский. ЛСР сама субсидирует заемщика, говорит он: "За счет таких акций компания привлекает дополнительных клиентов".

Московский кредитный банк обещает ипотеку по ставке 7,77% в жилом комплексе "Новое Медведково" застройщика "Осенний квартал". Продажей квартир здесь занимается риелторское агентство "Домус Финанс". Его сотрудник уточнил, что такая ставка также распространяется только на первый год кредитования, а дальше - поднимается до 12%.

У компании "Мортон" есть программа совместно с ВТБ: в первые три года заемщик платит банку ипотеку по ставке в 10%, дальше - 12%. Разницу банку оплачивает застройщик. "В ВТБ у нас аккредитовано около 15 проектов, - говорит представитель "Мортон" Игорь Ладычук. - Эта программа пользуется колоссальной популярностью у заемщиков". По его словам, квартиры с привлечением ипотеки от ВТБ и Сбербанка составляют сейчас около 80% от общих продаж компании.

ЖК "Царицино-2" от застройщика ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов" предлагает получить на покупку квартиры ипотеку от Россельхозбанка под 7,5%. Первоначальный взнос составит 20%, срок кредитования - до 15 лет. Правда, действует эта акция только в течение мая.

С середины месяца компания подняла цены в этом комплексе на 500 руб. за 1 кв. м, не стал скрывать представитель девелопера. Получить такие условия кредитования тоже сможет не каждый: на сайте застройщика в разделе "условия ипотеки" сказано, что итоговая процентная ставка определяется банком по каждому клиенту индивидуально, а "изменение условий может быть произведено банком в одностороннем порядке, без уведомления компании".

Программы субсидирования ипотеки застройщиком для рынка относительно новы, отмечает первый зампред правления банка "Жилищное финансирование" Игорь Жигунов. Раньше получить ипотеку по ставке в 10-12% можно было и без государственной поддержки, теперь те же 12%, субсидируемые государством, предлагают многие банки. "У застройщиков, чтобы выделиться на этом фоне, не остается выбора, как дополнительно субсидировать ипотеку", - рассуждает он.

"Субсидировать ипотеку для застройщика эффективнее, чем давать скидку: для потребителя первый инструмент понятнее", - считает аналитик компании "Бест-Новострой" Сергей Лобжанидзе. Но на долю таких программ в общем объеме продаж, по оценке эксперта, пока приходится не более 5%.

Акции и рассрочки

Большинство девелоперов по-прежнему предпочитает не доплачивать банкам, а делать скидки на свои объекты или продавать квартиры в рассрочку. Эти программы активизировались в начале года, утверждают сами застройщики.

После повышения ключевой ставки застройщики вынуждены были "в срочном порядке хоть как-то стимулировать стремительно угасающий спрос", объясняет директор департамента маркетинга TEKTA GROUP Вартан Погосян. Его компания предложила покупателям несколько вариантов рассрочки, в том числе беспроцентной и с минимальным первоначальным взносом (от 200 тыс. руб.).

У ПИК первоначальный взнос при рассрочке, как правило, составляет 10- 50% от стоимости квартиры на момент подписания договора,а остальные платежи - равными долями ежемесячно или в соответствии с установленным графиком платежей, говорит представитель компании. Срок предоставления рассрочки составляет три-шесть месяцев.

ОПИН при поддержке "ВТБ Лизинг" начал предоставлять беспроцентную рассрочку в апреле, рассказала советник гендиректора по продажам Наталья Немчинова. Первоначальный взнос должен составлять не менее 35%, срок выплаты - до окончания строительства (в зависимости от проекта он может составлять от 4 месяцев до 1,5 года).

Другой популярный механизм привлечения покупателя - скидки. Если в прошлом году при 100-процентной оплате квартиры скидка в среднем составляла 3%, то теперь это 6,5-8%, говорит руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова. Например, в проекте "Западное Кунцево" размер скидки может составлять от 5 до 7%, в "Новом Тушино" и "Сколковском" - 8%, в "Новом Измайлово" - 9% (проекты ФСК "Лидер").

В ЖК M-House покупатели трехкомнатных квартир получают скидку в 1,7 млн руб. и машиноместо в подарок. А "Химки Групп" при покупке частного дома в третьей очереди ЖК "Олимпийская деревня Новогорск" компенсирует расходы на 10 лет обучения одного из детей в школе, расположенной в этом же кластере.

Спрос падает

Оценить, какую часть субсидий и скидок девелоперы в реальности закладывают в цену и, таким образом, перекладывают на покупателей, эксперты не берутся. Но предлагаемые сейчас льготы действительно существенны, считает Калюжнова из "ИРН-Консалтинг". Основное подорожание квартир произошло в четвертом квартале 2014 года, и сегодняшние скидки просто возвращают цены к уровню октября, отмечает эксперт. Но главное, что в условиях падения спроса застройщики вынуждены по-настоящему конкурировать за покупателя.

По оценке гендиректора компании "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, в мае продажи квартир в новостройках упали на 10-15% к тому же периоду прошлого года. "В мае продажи традиционно идут не лучшим образом - люди уходят на праздники, в отпуска, поэтому какие-то акции в этот период предлагались и в прошлые годы, - отмечает Лебедева. - Но теперь девелоперам постоянно приходится придумывать что-то новое, чтобы быть конкурентоспособными".

Субсидированная государством ипотека не восставила ситуацию на рынке. Лимит ипотечных кредитов по этой программе составил 400 млрд руб. - это только четверть от той суммы, которую банки выдали на ипотеку в прошлом году, говорит Калюжнова.

По данным Росреестра, в апреле в Москве было заключено 3180 ипотечных сделок с недвижимостью против 4481 год назад.

 

Анна Дерябина