Статья Руслана Исеева, Председателя Правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в журнале «Рынок Ценных Бумаг» на тему: «Рефинансирование российской ипотеки: есть ли адекватная альтернатива секьюритизации?»
5 Ноября 2014
Статья Руслана Исеева, Председателя Правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в журнале «Рынок Ценных Бумаг» на тему: «Рефинансирование российской ипотеки: есть ли адекватная альтернатива секьюритизации?»

Современный уровень развития российских банков позволяет самым продвинутым из них совершать сложные и высокотехнологичные операции, например секьюритизацию активов. Интерес к этой операции достаточно высок у отечественных кредитных организаций, имеющих значительные портфели однородных кредитов (ипотечных, авто- и потребительских) и испытывающих потребности в дополнительных ресурсах для их фондирования.

Ресурсное обеспечение — один из основных вопросов развития рынка ипотеки. Причем ресурсы доступные и долгосрочные. Ипотека имеет смысл при кредитовании на срок от 10—15 лет. У большинства банков секьюритизация является единственным реальным источником рефинансирования ипотечного кредитования.

ИНСТРУМЕНТЫ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ

В настоящее время можно выделить семь инструментов рефинансирования ипотеки:

На практике банки, активно занимающиеся ипотечным кредитованием (оригинаторы), используют практически все инструменты, за исключением, возможно, ИСУ. Однако, говоря о проведенных сделках секьюритизации с участием российских оригинаторов, важно учитывать их сильные (плюсы) и слабые (минусы) стороны.

Депозиты

Плюсы:

Минусы:

Резюме: инструмент несет повышенные процентные риски и риски потери ликвидности. Может использоваться только в качестве «промежуточного» источника фондирования в целях накопления пула ипотечных закладных для последующей секьюритизации.

Продажа закладных в АИЖК

Плюсы:

Минусы:

Резюме: инструмент может использоваться только для «социальной ипотеки».

Финансирование под залог ипотечных закладных

Плюсы:

Минусы:

Резюме: инструмент может использоваться только в качестве «промежуточного» источника фондирования в целях накопления пула ипотечных закладных для последующей секьюритизации.

Выпуск традиционных облигаций, включая «балансовую секьюритизацию»

Плюсы:

Минусы:

Резюме: оптимальный инструмент для рефинансирования ипотеки, однако требует как использования достаточного объема пула кредитов, так и внедрения целого комплекса технологий по формированию и дальнейшему обслуживанию ипотечного покрытия.

Выпуск ИСУ

Плюсы:

Минусы:

Резюме: потенциально привлекательный инструмент, однако не совсем понятны его преимущества перед ипотечными облигациями с точки зрения инвесторов.

В целом можно сказать, что выпуск ипотечных облигаций — это наиболее эффективный инструмент рефинансирования. И для полноценного развития рынка ипотеки в России необходимо дальнейшее укрепление рынка ИЦБ, в частности рынка ипотечных облигаций.

В средней долгосрочной перспективе выпуск ипотечных облигаций является для банков практически безальтернативным инструментом рефинансирования ипотечных портфелей на рыночной основе

ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК ИЦБ

Необходимо отметить, что некоторые «минусы» выпуска ИЦБ нивелируются, а «плюсы» — проявляются. Так, АИЖК разработало и протестировало концепцию «мультиоригинаторных» выпусков ИЦБ. Такие выпуски, где оригинаторами одновременно выступают несколько банков, имеют один старший транш и несколько (по числу оригинаторов) младших траншей. Каждый оригинатор выкупает «свой» младший транш («привязанный» к пулу данного оригинатора) и является сервисным агентом по своему пулу. Платежи по младшим траншам производятся в зависимости от качества «своего» пула. АИЖК выступает в таких сделках мастер-сервисным агентом.

Реализация «мультиоригинаторной» структуры выпуска ИЦБ делает экономически целесообразным участие в данных выпусках средних и мелких оригинаторов, имеющих сравнительно небольшие пулы (как известно, одним из самых значимых препятствий для участия оригинатора с небольшим пулом в выпуске ИЦБ является весьма высокий уровень издержек). При «мультиоригинаторной» структуре издержки распределяются между несколькими оригинаторами

В настоящее время рынок ипотечных облигаций переживает «переходный» период:

До недавнего времени инвесторами в старшие транши ипотечных облигаций являлись в основном АИЖК, ВЭБ и ограниченное количество НПФов. Наибольшую активность в данном направлении проявляло и проявляет АИЖК, играя роль института развития. При этом АИЖК выполняет еще несколько инфраструктурных функций на данном рынке, в том числе:

В июне текущего года «Банк Жилищного Финансирования» провел вторую секьюритизацию своих ипотечных активов в объеме 2,3 млрд руб. Сделка была осуществлена в рамках программы развития рынка ипотечных ценных бумаг АИЖК, в которой последнее выступило поручителем по облигациям старшего транша, расчетным агентом и резервным сервисным агентом.

«Банк Жилищного Финансирования» приобрел облигации младшего транша (оставшиеся 10% от выпуска) и стал основным сервисным агентом по данной сделке. Как мы видим на примере сделки БЖФ, АИЖК может инвестировать в мезонинные транши ипотечных облигаций

ПЕРСПЕКТИВЫ ВЫПУСКОВ ИЦБ

В последнее время интерес к ИЦБ возрос. Было исполнено несколько сделок, в которых инвесторами в старшие транши ИЦБ выступили крупные НПФы. Однако полноценное и устойчивое развитие рынок ИЦБ получит только тогда, когда НПФы, банки, страховые компании и другие участники финансового рынка станут основными инвесторами в старшие транши. Некоторые необходимые предпосылки для такого развития событий уже реализованы:

При этом меры, необходимые для еще большего повышения интереса к данному инструменту со стороны рыночных инвесторов, могли бы включать в себя:

Подобные критерии активно применяются на американском и европейском рынках, где достаточно велика роль ФРС и ЕЦБ, а также специализированных государственных и квазигосударственных агентств. Здесь не надо изобретать велосипед — просто присмотреться к инструментам стимулирования рынков ИЦБ, которые использовались и используются на более развитых западных рынках

Как правило, на стадии становления рынка и формирования инвесторской базы такие инструменты направлены на «просветительскую» работу по ознакомлению потенциальных инвесторов с принципами функционирования ИЦБ, преимуществами этих бумаг по сравнению с традиционными облигациями. Обеспечение приемлемого уровня ликвидности ИЦБ для инвесторов следующие: возможность рефинансирования у ЦБ РФ или иного надежного контрагента; осуществление функции маркетмейкерства крупнейшими игроками; создание дополнительных стимулов для инвестирования в ИЦБ в виде налоговых, регулятивных и законодательных преференций.

При дальнейшем развитии рынка ИЦБ, при наличии устойчивой инвесторской базы и проверенной инфраструктуры государственные и квазигосударственные институты уступали свою первоначальную роль основных инвесторов рыночным игрокам (на наиболее развитых рынках — узкоспециализированным игрокам), оставляя за собой функции,связанные преимущественно с обеспечением ликвидности на данном рынке.

Наращивание оборотов рынка ИЦБ с приемлемым для рыночных игроков уровнем ликвидности, с понятным для них уровнем риска и достаточными и прозрачными статистическими данными для анализа ИЦБ, с адекватной поддержкой государственных институтов и регуляторов является важнейшей предпосылкой дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования и улучшения условий получения ипотечных кредитов для заемщиков.

Хотите получать ВАЖНУЮ ИНФОРМАЦИЮ?

Банк Жилищного Финансирования придерживается принципа информационной открытости.
Подпишитесь на новости, чтобы узнать о новых акциях, тенденциях в ипотеке.